Todos pensamos que comprar en foreclosure significa que la casa que compras las están vendiendo super económica y que con poco dinero puedes acceder a esa casa y vivir en ella, o hacerle un “flip” [comprarla barata y venderla cara].
Acá en Miami nada es tan económico, y el foreclosure lo pone el banco contra el dueño de la propiedad porque le debe dinero del préstamo hipotecario. Es decir, el banco va querer que se les pago lo máximo de la deuda que suele ser mas que el valor de la casa.
¿Qué es un foreclosure?
El foreclosure comienza con lo que se llama el Lis Pendens. El Lis Pendens le deja saber a todos que el banco tiene una acción sobre la propiedad y que tiene contemplado la acción de desalojar al dueño para recuperar su préstamo. Porque es importante el Lis Pendens? Porque en el momento que el banco inicia el proceso y un comprado quiere comprar la casa, la empresa que asegura el titulo no lo va asegurar. Asegurarias un titulo limpio para un hogar si ya tienes notificación que la casa esta en foreclosure? Claro que no.
Hay veces que el dueño que esta en forclosure evita el servicio de la queja y al “summons”, pensando que se va a comprar un poco más de tiempo en la casa antes que se la quiten en foreclosure. No es cierto. El banco tiene 120 dias después de iniciar el foreclosure por el lis pendens para darle al dueño servicio sobre la queja. Si el banco ve que no puede servir, solo tiene que publicar la querella en un periódico local. Es decir, ya todos van a saber que estas en foreclosure.
Aparte, ya sabes que el foreclosure te da 10 años de mal crédito donde no podrás comprar or alquilar or tener un trabajo donde manejes dinero. Sin embargo, si negocias el short sale tendrás 2 años de crédito dañado y recuperaras tu crédito el tercer año.
¿Por qué dejan de pagar la propiedad?
Está claro que cada uno tiene una situación por lo cual dejan de pagar la hipoteca y entran en foreclosure.
Las más frecuentes son:
- Pérdida de trabajo
- Heridas as que impiden trabajar
- Muchas deudas y obligaciones
- Divorcio
- Decisión de negocio (inversión inmobiliaria con resultados diferentes a lo esperado)
- Cuentas medicas que son una prioridad.
Consejos para el Foreclosure
Desde el principio te digo que el foreclosure es una situación compleja y lenta. De media nosotros podemos tardar entre 3 a 6 meses en hacer el cierre en una casa bajo foreclosure. Primero sugiero que trabajes con una empresa como la nuestra que SOLO TRABAJA FORECLOSURES Y SHORT SALES. Es un proceso que por un fallo pequeño pierdes la oportunidad y también tu dinero.
- Nosotros empezamos por buscar la deuda del propietario original y la deuda en la queja del banco donde indica el total de la deuda con los gastos legales.
- Debes saber el proceso de negociación con el banco y como extender los tramites legales si no tienes abogado. En Victor Bao PA, si eres cliente nosotros te pagamos el abogado para extender el tiempo para llegar a juicio. Si no negocias con el banco y vas a la corte, no podrás comprarte ese short sale.
- Trabaja con un equipo que tenga experiencia en búsqueda, negociación y cierre de propiedades en foreclosure. Nuestro equipo incluye Brokers con mas de 15 anos de experiencia en Short Sales y Foreclosures. También incluye abogados y empresas de titulo con lo cual contamos para asegurarnos que podemos trasladar el titulo en tiempo puntual.
- Cash es mejor ya que la aprobación por parte del banco sobre un comprador en short sale tarda de 1-3 meses dependiendo en el banco.
Antes de hacer una oferta sobre una casa en foreclosure deberias:
- Tipo de propiedad:Aunque apartamentos y townhomes para inversores son las mas buscadas, también vienen a foreclosure con la complejidad de la asociación. Ya sabes que si no ha pagado el dueño su hipoteca, tampoco ha pagado a la asociación. Ellos te van a pedir una solicitud antes de aprobar la casa para la venta y para ello quieren que se les pague la deuda mas el costo de abogados.
- Compra con cash o vas a financiar:Sin garantía, el banco no va dejar vender la casa en un short sale. El comprador debe ser aprobado por el banco.
- El precio:Acá en Miami cuando hay un foreclosure recibimos ofertas sin ni siquiera ver a la propiedad.
- Tiempo de cierre:Depende en la situación. El que te diga que lo hace en treinta días es una mentira. El banco tarda 37 días de media para aprobártelo y la asociación otros 15 y luego viene la valoración [apraisal] de la casa y el cierre que puede tardar 3 semana mas. Ya ves, 75 días no es ridículo.
- Precio de lista vs. Precio de compra:Nosotros utilizamos un sistema propiedad de nuestra empresa que calcula la deuda, el valor de mercado, la condición de la casa, y lo que los bancos han aceptado de nosotros en el pasado para darte una idea que el costo verdadero del hogar y lo que le puedes sacar en un tiempo razonable. Te ofrecemos esta consulta gratis.
Llámenos hoy al (786) 546-2778 y te ayudamos a vender esa propiedad hoy mismo.